Hotelblog #1/19

Im Blog #1 habe ich darüber geschrieben, dass das Mieten eines Betriebes einen Weg in die Selbständigkeit für junge Hoteliers bieten kann, da der Kapitalbedarf überschaubarer als bei einem Kauf ist. Worauf ist nun zu achten?

Als erstes stellt sich die Frage, was eine tragbare Miete ist. Investoren suchen eine sichere Anlage mit einer garantierten Rendite. Langjährige Mietverhältnisse sind für einen Investor ideal. Die Immobilie ist vermietet, eine Jahresmiete durch den Mieter garantiert, der CAPEX Fonds für die Mietsache wird geäufnet und die Miete wird pünktlich überwiesen. Mietverträge werden ab 10 – 20 Jahren abgeschlossen und haben zudem in den meisten Fällen echte oder unechte Verlängerungsoptionen. Sofern im Mietvertrag eine Umsatzkomponente vereinbart ist, profitiert der Vermieter zudem noch von einem upside auf seine Mindestrendite, der alleine vom erfolgreichen Mieter getrieben wird. Eine Umsatzmiete kann gedeckelt werden, so dass ab einer gewissen Höhe der Mieter vollumfänglich partizipiert.

Institutionelle Investoren wie Banken oder Pensionskassen unterliegen einem Fondsreglement und müssen eine Mindestrendite erzielen. Je nach Zinsumfeld kann diese variieren. Eine Rendite von 4 – 4.5% auf Immobilieninvestitionen ist üblich. Aufgrund der aktuellen Negativzinsen kann diese aber auch tiefer sein. Private Investoren erwarten in der Regel eine höhere Rendite, da Investitionen in Hotelimmobilien ein höheres Risiko darstellen. Dieses Risiko soll entschädigt werden. Oftmals ist es so, dass Investoren in Einkaufzentren, Lagerhallen, Mehrfamilienhäuser und ähnliche Immobilienformen investiert sind. In diesen Immobilien herrscht im Regelfall Vollvermietung. Anders sieht es in einem Hotel aus. Welches Hotel hat schon eine Jahresauslastung von 100%. Das heisst, dass die Mieten der verschiedenen Immobilien nur bedingt miteinander verglichen werden können. Bei der o.e. Mietformen ist eine Miete pro m2 üblich. Bei Hotelimmobilien muss die Miete ins Verhältnis zum Umsatz gebracht werden. Eine m2 Miete fällt somit schon aus diesem Grund tiefer aus. Und bei einer variablen Umsatzmiete wird auch die m2 Miete variabel, was für Investoren meisten schwer verständlich und akzeptierbar ist.

Ist nun eine Fixmiete oder eine Umsatzmiete zu bevorzugen? Mit institutionellen Investoren stellt sich die Frage kaum, da der Fonds eine fixe Rendite erzielen muss. Hier kommt die Fixmiete zur Anwendung. Es ist nicht unwesentlich, ob es sich bei dem Mietobjekt um einen bestehenden Betrieb oder eine Neueröffnung handelt. Gibt es einen Track Record ist das Risiko einer Fixmiete eher abschätzbar. Bei Neueröffnungen weiss man im vorher nie genau, wie schnell die Positionierung am Markt gelingt. Zudem können sich Währungs- und Konjunkturschwankungen auf die Geschäftsentwicklung auswirken, die bei Vertragsunterzeichnung nicht absehbar waren. Eine fixe Miete kann in diesen Fällen schnell zur Gefahr für den Mieter werden. Fixmieten bei Eröffnung können aus diesem Grund über die ersten Jahre gestaffelt werden. Die Zielrendite wird als Folge davon erst über die gesamte Mietdauer erzielt.  Umsatzmieten liegen ebenfalls Mindestmieten zu Grunde, so dass der Investor eine Mindestrendite erzielen kann.

Der Ausbaustandard des Mietobjektes wirkt zudem auf die Miethöhe aus. Wird das Hotel im Rohbau, mit oder ohne FF&E, mit der ohne OS&E vermietet? Wie hoch wird ein CAPEX Fonds vereinbart. Hierzu mehr im Blog #2/19.

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