Hotelblog #1/18

Hotelinvestitionen in der Schweiz

Als selbständiger Hotelier mit über 30 jähriger Erfahrung in der Führung, dem Betrieb, dem Kauf und Verkauf, dem Mieten und dem Betrieb mit Anschluss an internationale Hotelketten von Hotels, möchte ich mich diesem Thema in Zukunft etwas ausführlicher auf diesem Blog widmen. Folgende Themen möchte ich laufend vertiefen:

Selbständigkeit in der Hotellerie
Übernahme von Betrieben
Finanzierungsfragen
Kauf von Immobilien
Exit Strategien
Betrieb von Hotels in Miete
Mietverträge im Detail
Anschluss an internationale Hotelketten
Planung von Hotels
Rendite
Controlling
Digitalisierung
Hotel Operation
usw.

Teilen Sie mir Ihre Erfahrungen aus Ihrer Karriere mit. Gerne beantworte ich auf Fragen zu den Themen.

Teil 1: Selbständigkeit in der Hotellerie

Grundsätzlich stellt sich die Frage für junge Hotelfachleute mit zunehmender Erfahrung nach einer Selbständigkeit. Da die Hotellerie aus Immobilien besteht ist der Kapitalbedarf beim Erwerb von Hotels sehr hoch. Aus wirtschaftlicher Sicht machen Hotels ab 80 Zimmern Sinn, was wiederum die Höhe der Investition nach oben treibt. Wie soll sich nun ein junger Hotelprofi selbständig machen können, wenn er nicht die erforderlichen (Eigen-)Mittel hat? Erschwerend kommt hinzu, dass Finanzierungen durch Banken in Hotelimmobilien sehr zurückhaltend vergeben werden. Zudem stellt sich immer die Frage nach dem maximalen Belehnungswert. Die Banken sehr restriktiv, da Hotelimmobilien nicht als renditestarke Objekte aus der Vergangenheit bekannt sind. Bei den Grossbanken gilt das Niederwertprinzip, was heisst, dass immer der tiefste Wert eines Hotels als Belehnungsgrenze angenommen wird. Hat also einen Hotel einen hohen Ertragswert nach der Disounted Cash Flow Methode (DCF) , was auf einen nachhaltig gut geführten und erfolgreichen Betrieb ohne Renovationsstau führen lässt, der Preis aufgrund der Marktverhältnisse aber unter diesem DCF Wert liegt, wird als Belehnungsgrenze der tiefere Wert bei der Vergabe eines Kredites oder einer Hypothek als Basis genommen. Dies heisst wiederum, dass trotz des ausgewiesenen Track Records des Betriebes mehr Eigenmittel eingebracht werden müssen, als es die Tragbarkeit zulassen würde. Dieser Umstand verunmöglicht vielen jungen Profis den Einstieg in die Selbständigkeit in der Hotellerie. Je nach Tourismusregion kann die Schweizerische Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) hier mit einer Mezzaninfinanzierung behilflich sein. Es ist anzufügen, dass die SGH nicht in allen Kantonen und Regionen Finanzierungen anbieten kann. Dies kann dazu führen, dass in den Zentrumsregionen der grossen Schweizer Städte keine SGH Hilfe zu erwarten ist, obwohl hier eigentlich die renditestärksten Betriebe liegen.

Einen Ausweg aus dieser Situation bietet die Möglichkeit, die Immobilien von kapitalkräftigen Investoren zu mieten. Ist dies nun die Lösung? Es existiert die geflügelte Aussage, dass Mieter Unternehmer zweiter Klassen sind. Dazu mehr im nächsten Blog.

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